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Das Ferienhaus als Gewerbe

Durch die Vermietung von Ferienhäusern kommt es zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Bestehen im Betrieb Parallelen mit einem Hotelbetrieb (zum Beispiel: Mitarbeiter reinigt die Wohnungen und betreut die Gäste), so ist davon auszugehen, dass eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.

Außerdem kann für eine gewerbliche Tätigkeit sprechen, wenn das Ferienhaus in einem Urlaubsgebiet liegt, ein externer Dienstleister die Verwaltung und Vermietung abwickelt, das Ferienhaus immer zur Vermietung steht oder wenn ein hotelähnlicher Betrieb vorliegt.
Die Vermietung von Ferienhäusern ist wie die Vermietung von Wohnraum i.d.R. aber dem Bereich der Vermögensverwaltung zuzuordnen und nur in Ausnahmen als gewerbliche Tätigkeit anzusehen.

Die steuerrechtliche Situation

Sollte man zu dem Entschluss kommen, dass ein Gewerbebetrieb im Sinne des Steuerrechts vorliegt, müssen 2 Faktoren beachtet werden: In welchem Ausmaß werden Zusatzleistungen angeboten und welche Qualität haben diese? Um es verständlicher darzustellen: All das, was über die Leistung hinausgeht, die Sie als Vermieter selbst erledigen können, unterliegt keinem Gewerbe, da dies keine hotel- oder pensionsähnlichen Leistungen sind.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei bis zu 3 Ferienwohnungen noch nicht von einem hotelmäßigen Betrieb auszugehen ist. Es kann aber durchaus passieren, dass man bereits mit einer Vermietung gewerblich eingestuft wird, wenn gewisse Kriterien zutreffen:

  • - Voll möblierte Ferienwohnung, die mit anderen Ferienwohnungen im Zusammenhang steht
  • - Kurzfristige Vermietung an unterschiedliche Mieter
  • - Verwaltung durch einen Dienstleister, welche sich um verschiedene Objekte kümmern
  • - Eingestellte Mitarbeiter, welche sich um Urlauber kümmern (Rezeption)


Die Gewerbesteuerpflicht und die Umsatzsteuerpflicht

Nicht nur das Thema Gewerbe sorgt häufig für Verunsicherung, auch die Gewerbesteuer selbst muss hinterfragt werden. Erst einmal ist es nicht erforderlich zu wissen, wie man eingestuft wird, denn erst ab einem bestimmten Gewinn fällt man unter die Pflicht Gewerbesteuer abzuführen. Die jährliche Grenze liegt bei 24500 Euro, nachdem Sie die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen haben. Ab dieser Grenze gelten Sie in der Regel als Gewerbe und müssen es auch entsprechend anmelden. Spätestens ab diesem Zeitpunkt sollte man auch einen Steuerberater hinzuziehen bzw. sofern man es sich selbst zutraut, sich nach einer passenden Buchhaltungssoftware wie Lexware Buchhalter umschauen.

Die Umsatzsteuerpflicht ist ebenfalls ein Thema. Mit dieser ist man nämlich verpflichtet, die Mehrwertsteuer auszuweisen. Privatvermieter, die Ihre Feriengäste nicht länger als 6 Monate beherbergen fallen darunter. Die Umsatzsteuer muss hingegen erst angegeben werden, wenn man mit seiner Vermietung mehr als 17500 Euro pro Jahr erwirtschaftet. Bis dahin wird man als Kleinunternehmer gesehen.

Es ist wichtig zu wissen, dass man seiner Gewerbeanzeigepflicht schon vor Beginn der Vermietung seines Ferienhauses erledigen muss. Diese besteht immer dann, sobald Geld erwirtschaftet wird, wenn auch damit noch nicht geklärt ist, ob man auch ein Gewerbe betreibt und steuerpflichtig ist. Da Fragen zum Thema Gewerbe nicht immer einfach zu beantworten sind, sollte man sich im Vorfeld juristisch oder steuerlich beraten lassen.

Bildquelle: Rainer Sturm  / pixelio.de

Dec. 10, 2016, 8:55 a.m.